惠州高铁房源

在人口方面，主要有三个方面的转移：商务出差、旅游和通勤。其中商务出差和旅游都是短期内的转移，不作长期的停留。只能对转移城市带来商业上的短期效益。

而通勤方面，因为轨道交通的完善，使得跨城生活成为可能。由于中心城市房价过高，无法负担的刚需购房者只好选择周边的*城市。2015年开始，深圳刚需购房者便因为深圳房价迅速上涨而纷纷外溢至大亚湾、惠阳地区买房，使得惠湾地区楼市一时火热，房价也水涨船高。而常住人口的增加在一定程度上又会促使居住环境水平的****，从而吸引更多置业者的流入。

综上所述，轨道的建设扩大了中心都市圈的活动范围，从而导致产业、资金和人口从中心城市流向*城市。作为惠州来说，未来的轨道建设将连接深圳、广州、东莞，能够实现广深莞惠四地“一小时生活圈”，作为*城市的惠州无疑是受益大的。

二

轨道建设带动*城市房价的上涨

人口的流入会带动城市居住区的完善。纵观国内城市的发展，不乏由轨道建设带来的城市发展。其中长三角的效应****为显著。

长三角城市群的发展时间相对较早，根据“上海2040”草案，划定了包括上海、苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山在内的“1+6”上海大都市圈。这6个城市，并非都有成为上海*城的条件，而昆山则很好地抓住了机遇。

▲昆山实景图（图片来源于网络）

根据昆山规划局公布的《昆山市城市轨道交通线网规划（简本）》，规划中包含了S1号线及其支线、苏州市域轨道S2线、S3线以及昆山城市轨道K1线。

S1号线从苏州到昆山花桥，全长41公里；S1支线从昆山到太仓，全长7公里；S2从苏州到太仓，全长30公里；S3从苏州到上海，全长25公里; K1从昆山周市到昆山张浦，全长26公里——昆山成为上海、苏州的腰眼，与上海、苏州同城化，从开启了苏昆沪、苏昆太时代。

目前，高铁、动车从上海到昆山5到10分钟就有一班，人们已然将昆山视作上海的一部分。由于昆山房价相对上海而言较低，因此沪*们也更乐意在昆山置业。从苏州房产*公布的数据显示，昆山房价2018年为18481元/㎡，而2008年房价仅为4964元/㎡。10年之间上涨272.3%。

▲昆山10年房价走势图

三

轨道站点的圈层开发理念

我国各大城市群正在形成，其中****为瞩目的就是粤港澳大湾区的建立。城市群形成，就有核心城市，就有*城。那么什么城市能够形成*城呢？

*经济学家叶檀曾经分析过，*城需在核心城市200公里范围以内，利用轨道交通在90分钟以内可以到达。其次，只有有资源溢出效应的大城市才有*城，其他城市再重要也无法形成*城。第三，承接核心城溢出的*城有区隔于*城的行政区划，有经济基础，既有资源又有人才又有文化特色，不会被核心城市这个黑洞所吸附。从以上三个角度出发，北上广深是可以有*城的。至于广州、深圳的*城，非惠州莫属。

惠州，作为粤港澳大湾区组成城市之一，毗邻广州、东莞、深圳和香港，在整个大湾区中处于一个重要的位置。在未来的几年内，惠州还有望拥有5条高铁和2条城轨，对于承接来自周边城市乃至整个大湾区的人口和产业转移将带来****大的便利条件。惠州轨道的建设，将大大推动惠州融入大湾区建设的进程。当前，惠州的房价在粤港澳大湾区中仍属洼地。眼下，正是置业惠州的时机。

惠州拥有这么多轨道站点，那么选择哪里居住****为合适呢？

居住区并非离高铁站点越近越好，根据*对轨道站点周边的空间开发程度进行调研，大致可以分为三个圈层。

一圈层通常距离高铁站点0.5-0.8km，通常为商务服务区，主要经营餐饮酒店类，服务人群为商务办公和旅游人群。

二圈层距离高铁站点0.8-1.5km，为商务服务区和居住区的过渡区域，主要功能有商务办公、文化教育、工业、居住等。

三圈层距离高铁站点1.5km以上，主要为居住区。这个范围既能享受到高铁站点的辐射，同时又能隔离高铁站点带来的噪音、拥堵等影响。

四

轨道置业正当时惠州新兴居住区的崛起

根据规划，惠州*建设的高铁站点有赣深高铁惠州北站和仲恺站、广汕高铁惠城南站。

惠州高铁北站虽然是以高起点和高标准进行规划，然而当前百业待兴。而仲恺站位于仲恺正在建设的潼湖生态智慧区内，*为“广东硅谷”，如今建设也是处于刚刚起步阶段。至于惠城南站，根据规划会建设成惠城新副中心。当前惠城南站所处的惠南新城，已有成熟的市政配套和教育配套，不过产业基础较薄弱。

那么，在以上几个站点中，哪里才是****合适的居住区？

一个*的居住区，满足以下几个条件：

1、具有良好的产业基础，保证一定的就业机会；

2、交*利，距离轨道站点距离适中；

3、具有较为集中和高质量的居住社区规划。

根据以上几个条件进行筛选，惠州的轨道置业区域呼之欲出。那就是位于广汕高铁惠城南站和赣深高铁仲恺站之间，还有已经开通的莞惠城际惠环与仲恺双站区等多重高铁站点与城际站点辐射范围圈的惠州科创生活区！

▲惠州科创生活区轨道站点范围图

惠州科创生活区早年已是惠州新兴产业集聚之地，孕育了科技企业孵化器和云计算智能终端*型产业集群，具有良好的产业基础和经济基础。

片区位置位于赣深高铁仲恺站和广汕高铁惠城南站之间，由一条正在修建的四环南路将该片区和惠城南站相连。同时，莞惠城轨从惠州科创生活区西侧穿行而过，惠环站就位于片区1.5km范围内。

敏锐的房企们早已洞悉了惠州科创生活区未来的发展潜力，纷纷抢先布局。其中就有*房企时代中国和新力地产。

时代中国为中国房地产50强，项目秉承时代中国一贯的艺术社区建造理念，计划在惠州科创生活区打造一个****具生活气息和艺术氛围的人文社区——时代倾城。

▲时代倾城实景图

项目在建造过程中，也遵循科学的设计理念，结合场地日照和季风数据，打造“3+3阳光模式”，将社区*度提升到1.88低密容积率、180米超宽楼间距、40.77%高绿化率，匠心品质随处可见。目前，时代倾城美学*样板房已开放，87-120㎡低密雅宅倾城启幕。

▲时代倾城实景图

创立于2010年的新力地产，2017年实现了走出江西，进驻珠三角、长三角、中部地区、西部地区的目标。

▲新力·帝泊湾效果图

新力地产在科创生活区打造了新力·帝泊湾项目，项目一经入市便得到广大置业者的青睐和认可。2017年8月，新力·帝泊湾推出首批产品，为1-4栋和5/7/8/10/11栋，现已全部****。项目即将推出6栋124套新品，户型为92-106平米三房新品。为了满足业主的通风采光方面的居住*度需求，新力·帝泊湾项目皆为板楼设计。

▲新力·帝泊湾实景图

随着惠州轨道建设的逐步完善，科创生活区的便利性也将逐渐显现，片区与周边城市的联系将越来越紧密。从高铁站点的发展历程来看，未来发展必将潜力无限！